materiały partnera
Zmiana przeznaczenia dotyczy planistycznego dopuszczenia zabudowy na gruncie rolnym. Wyłączenie z produkcji rolnej następuje później, gdy grunt ma zostać faktycznie zajęty pod inwestycję. To dlatego działka może być przeznaczona pod budowę, a mimo to przed rozpoczęciem robót trzeba jeszcze uzyskać odpowiednią decyzję dotyczącą wyłączenia.
Przy gruntach rolnych klas I-III przeznaczenie na cele nierolnicze co do zasady wymaga zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi i odbywa się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Od tej zasady istnieje jednak istotny wyjątek.
Jeżeli grunt klasy I-III znajduje się w obszarze uzupełnienia zabudowy wyznaczonym w planie ogólnym, jego przeznaczenie na cele nierolnicze nie wymaga zgody ministra. Ma to duże znaczenie dla właścicieli działek położonych w sąsiedztwie istniejącej zabudowy.
Nie wystarczy jednak, że nieruchomość leży obok domów. Musi rzeczywiście znajdować się w formalnie wyznaczonym OUZ. Dlatego odrolnienie działki po reformie planistycznej trzeba analizować razem z planem ogólnym, miejscowym planem oraz ewidencją gruntów.
Drugim etapem jest decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji. Dotyczy ona m.in. użytków rolnych klas I, II, III, IIIa i IIIb oraz określonych gruntów niższych klas pochodzenia organicznego. W praktyce organ ocenia powierzchnię faktycznie zajmowaną pod inwestycję, a nie zawsze całą działkę.
Przy budowie domu jednorodzinnego ustawa przewiduje zwolnienie z należności i opłat rocznych do powierzchni 0,05 ha. Nie oznacza to jednak automatycznego zwolnienia z samej procedury. Trzeba odróżniać obowiązek uzyskania decyzji od obowiązku ponoszenia opłat.
Grunty rolne znajdujące się w granicach administracyjnych miast są traktowane odmiennie w zakresie przeznaczenia na cele nierolnicze. Nie oznacza to jednak, że każdą miejską działkę rolną można od razu zabudować. Nadal trzeba sprawdzić ustalenia planistyczne, dostęp do drogi, możliwość uzyskania pozwolenia na budowę oraz ewentualny obowiązek wyłączenia gruntu z produkcji.
Najpierw warto uzyskać wypis z ewidencji gruntów, bo to tam widnieje rodzaj użytku i klasa bonitacyjna. Następnie trzeba przeanalizować MPZP albo plan ogólny i możliwość uzyskania WZ. Dopiero potem można ocenić, czy potrzebna będzie zgoda na zmianę przeznaczenia oraz decyzja o wyłączeniu.
Przy działce rolnej cena zakupu to tylko część rachunku. Nieprawidłowa ocena statusu gruntu może oznaczać wielomiesięczne opóźnienie albo brak możliwości realizacji planowanego domu. Dlatego kolejność powinna być odwrotna niż przy zakupie w ciemno: najpierw analiza dokumentów, dopiero później umowa.
