Niepłacący najemca mieszkania bądź lokalu to wielka zmora dla właściciela nieruchomości. Nieraz w umowach najmu strony regulują taką sytuację, określając zasady w razie niepłacenia rachunków przez najemcę. Niestety często zapomina się o tej kwestii i wówczas należy odnieść się do zapisów Kodeksu cywilnego. W jakich okolicznościach więc można i na jakich zasadach wypowiedzieć umowę najmu niesolidnemu najemcy? Jak postępować, jeśli pojawiają się zaległości w płatnościach i długi?
Możliwości i sposoby wcześniejszego rozwiązania umowy najmu zależą przede wszystkim od tego, czy jest to umowa zawarta na czas określony czy też nieokreślony. Ważne są także same zapisy umowne. Warto przytoczyć w tym miejscu art. 673 Kodeksu cywilnego: „§ 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. § 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód. § 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”. O kwestiach rozwiązania umowy z powodu niepłacenia czynszu mówią także inne artykuły Kodeksu cywilnego. Pozwalają wypowiedzieć umowę bez okresu wypowiedzenia (jeśli zwłoka występuje co najmniej od dwóch okresów płatności – zwykle miesięcy), ale po poinformowaniu o tym zamiarze najemcy. Dotyczy to umowy zawartej na czas nieoznaczony. Należy jednak mieć na uwadze, że bez odpowiednich zapisów na tę okoliczność nie można wypowiedzieć wcześniej umowy zawartej na czas określony. Jeśli więc dopiero planujemy zawarcie najmu, warto o tych kwestiach pomyśleć wcześniej i umieścić np. sytuacje, w których wynajmujący może rozwiązać ten stosunek wcześniej.
Przeczytaj również: Wypowiedzenie umowy najmu gdy najemca nie płaci
Jak więc widać, jeśli najemca nie płaci za czynsz już dwa miesiące lub dłużej, należy najpierw skierować do niego pismo. Zawiera się w nim informację o dodatkowym terminie (jednego miesiąca) na uregulowanie długu. Jeśli najemca nie zapłaci zaległości, musi spodziewać się wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym (na mocy art. 672). Taką korespondencję wysyłamy listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Trzeba mieć na uwadze, że konieczne jest takie skierowanie pisma do najemcy. Nie można od razu wnieść sprawy do sądu, to robi się w drugiej kolejności – zgodnie z przepisami prawa.
Ostatecznym krokiem – jeśli pismo do najemcy nie przyniesie skutku – jest wypowiedzenie umowy na piśmie ze skutkiem natychmiastowym z żądaniem opróżnienia lokalu. Później trzeba skierować do sądu pozew o zapłatę długu z odsetkami. Do pozwu dołącza się umowę, wezwanie do zapłaty i dowód doręczenia oraz historię konta i wypowiedzenie umowy. Wszystkie dokumenty muszą być przedstawione dla celów dowodowych. Jest to jednak ostateczne rozwiązanie, tym bardziej że sprawy sądowe nie zawsze są przeprowadzane sprawnie i szybko.
Artykuł powstał we współpracy z serwisem Prawo-mieszkaniowe.info
