Jak działkę rolną przekształcić na budowlaną?

Wiele osób planuje kupić działkę rolną, a następnie przekształcić ją na budowlaną. To ma sens, bo grunty rolne są tańsze od ziemi, dla której wydano pozwolenie na postawienie domu. Jak to zrobić? O czym trzeba pamiętać?

Klasa działki - wiele od niej zależy

Łatwo o tym zapomnieć, lecz nie każda działka nadaje się do odrolnienia. Nawet gdy jest taka możliwość, to cała procedura może trwać bardzo długo. Nim więc zdecydujemy się na taką inwestycję, sprawdźmy w pierwszej kolejności, czy przekształcenie nie będzie stanowić problemu. Przepisy mówią jasno (Ustawa o ochronie gatunków rolnych i leśnych z dn. 3 lutego 1995 r.), iż najłatwiej odrolnić nieużytki i grunty o najniższe przydatności produkcyjnej, np. klasy IV, V lub VI. W przypadku wyższej jakości gruntów (od I do III) wiele zależy od tego, czy zgodę na przekształcenie wyrazi minister rolnictwa i rozwoju wsi.

Kiedy łatwiej zmienić jej przeznaczenie?

Wiele też zależy od tego, ile pola chcemy odrolnić - czy mówimy o hektarze, czy po prostu o małej działce pod budowę domu jednorodzinnego. W tym drugim przypadku jest oczywiście łatwiej - obowiązują tu znacznie łagodniejsze przepisy, także w odniesieniu do gruntów lepszej klasy. Najważniejsze, aby działka spełniała określone parametry.

• Powierzchnia nie powinna być zbyt duża, do 500 m2.
• Minimum połowa powierzchni zwartej części gruntu zawierająca się w obszarze zwartej zabudowy. Jak to rozumieć? Wedle przepisów - stanowi ją minimum 5 budynków oddalonych od siebie o maksymalnie 100 metrów.
• Położenie od najbliższej działki budowlanej o maksymalnie 50 metrów.
• Odległość od drogi publicznej - musi wynosić maks. 50 metrów.

Jeśli interesująca nas działka spełnia te wymogi, nie musimy prosić o zgodę ministerstwa, nawet jak planujemy odrolnić ziemię I klasy.

Przekształcamy działkę - krok po kroku

Przekształcenie działki rolnej na budowlaną wiąże się z wieloma formalnościami. Pogrupowaliśmy je w cztery najważniejsze zestawy działań.

• Najpierw sprawdźmy, czy działka jest objęta MPZP, czyli Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Jeśli tak jest, złóżmy wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu, składając go w urzędzie miasta lub gminy.
• Może się zdarzyć, że działka nie ma MPZP - w tej sytuacji także składamy wniosek, ale o wydanie decyzji o warunkach zabudowy działki, również w wymienionych powyżej instytucjach. W większości urzędów dostępny jest wzór właściwego wniosku. Często trzeba go uzupełnić dodatkowymi dokumentami (np. wypis z rejestru gruntów i mapa ewidencyjna nieruchomości).
• Następnie skierujmy swoje kroki do starostwa, gdzie złożymy kolejny wniosek - tym razem o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej.
• Gdy uzyskamy decyzję pozytywną, możemy rozpocząć formalności związane z budową domu, zaczynając od ubiegania się o pozwolenie na jego postawienie.

Podsumowując, widzimy, że przekształcenie działki rolnej na budowlaną nigdy nie wygląda tak samo, bo uwarunkowane jest to wieloma czynnikami. Wiele zależy od lokalizacji, klasy i powierzchni terenu. Zupełnie inaczej to zadanie będzie wyglądać w przypadku działki na sprzedaż w Warszawie, hektara ziemi na mazurskiej wsi czy w podwrocławskiej gminie. Dlatego też, nim kupimy ziemię w celu jej przekształcenia pod budowę domu, upewnijmy się, czy to wykonalne zadanie.