Podwyżki czynszów po głębokiej analizie

Rozmowa z prezesem zarządu Siedleckiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego Adamem Zawadzkim

Pandemia koronawirusa spowodowała wiele problemów związanych ze spadkiem dochodów w samorządach, zakładach pracy. Występują trudności w pozyskiwaniu planowanych dochodów. Czy to zjawisko odnosi się również do funkcjonowania STBS? Jakie problemy napotykacie Państwo w ostatnich miesiącach?

STBS Sp. z o.o. administruje 65 budynkami komunalnymi należącymi do Miasta Siedlce oraz 14 budynkami będącymi własnością spółki. Obsługujemy też ok. 22 ha. powierzchni osiedli mieszkaniowych na terenie miasta w zakresie utrzymania czystości i pielęgnacji zieleni. Działalność operacyjna firmy wymaga uzyskania odpowiednich przychodów oraz systematycznej planowej pracy. Pandemia koronawirusa nie wpłynęła w znaczący sposób na kondycję finansową spółki. Jednak spowodowała wyhamowanie planowanych prac remontowych. Obostrzenia w bezpośrednich kontaktach międzyludzkich wynikające z zaleceń Ministra Zdrowia wprowadzone w miesiącu marcu spowodowały korektę prac remontowych. Wykonywane były tylko bieżące naprawy wynikające z awarii w budynkach.

Sytuacja epidemii koronawirusa i wynikające z tego ryzyka dla pracowników, szczególnie administratorów i konserwatorów, którzy mają bezpośredni kontakt z mieszkańcami budynków obsługiwanych przez spółkę postawiła nas w bardzo niekomfortowej sytuacji. Wejście do lokalu mieszkalnego przez pracownika firmy w celu usunięcia awarii mogło doprowadzić do zarażenia się, co w następstwie przyniosłoby decyzję kwarantanny dla całej kadry pracowników spółki. Kwarantanna spowodowałaby pozostawienie kilku tysięcy mieszkańców miasta bez możliwości wykonania koniecznych napraw w przypadku wystąpienia niespodziewanych awarii w budynkach zarówno komunalnych jak i budynkach własnych.

Konieczność zabezpieczenia pracowników przed ewentualnym zarażeniem się wirusem wygenerowała nieprzewidziany wzrost kosztów spółki w zakup ubrań ochronnych, przyłbic i maseczek oraz dużej ilości środków dezynfekcyjnych. Drastycznie wzrosły ceny zakupu szczególnie środków dezynfekcyjnych, których zużywamy duże ilości z uwagi na to, że przynajmniej raz w tygodniu elementy najczęściej dotykane przez mieszkańców na klatkach schodowych są przecierane środkami dezynfekcyjnymi. Dezynfekcja prowadzona jest zarówno w budynkach własnych jaki i w budynkach komunalnych.

Czy zjawisko to w Pana ocenie może mieć charakter rosnący w najbliższych miesiącach i jaki będzie jego wpływ na realizacje planowanych inwestycji, które przecież wykonujecie?

Bieżąca sytuacja można powiedzieć, że ustabilizowała się pomimo wzrostu zakażeń. Okres wakacyjny spowodował znaczne rozluźnienie społeczne w utrzymaniu rygorów sanitarnych. Można powiedzieć, że życie wróciło do normy. Zagrożenia jednak nie minęły. Dopuszczenie przez rząd naszego kraju do organizacji wesel, imprez masowych i wpuszczenie uczniów do szkół może spowodować nieprzewidywalne skutki społeczne. Zadam proste pytanie. Kto w przypadku objęcia kwarantanną pracowników naszej firmy usunąłby awarię zablokowania odpływu z budynku ścieków, które zaczną wypływać na parterze w mieszkaniach, ewentualnie awarii instalacji wodnej lub c.o.? Dlatego w celu wyeliminowania zagrożeń sami musimy zmusić się do zachowania pewnych reżimów sanitarnych, które i tak nie w 100% zabezpieczą nas przed możliwością zakażenia wirusem Covid-19. Sytuacja epidemiczna nie wpłynęła w żaden sposób na planowanie kolejnych inwestycji.

Czy rośnie w porównaniu z ubiegłymi latami liczba wniosków od mieszkańców o umorzenie  lub rozłożenie należnych płatności (czynszu) na raty?

Liczba wniosków od mieszkańców o przesunięcie płatności czy rozłożenie zadłużenia na raty w stosunku do roku ubiegłego utrzymuje się na zbliżonym poziomie. Powodem prawdopodobnie jest to, że w naszym regionie nie odnotowano znaczącego wzrostu bezrobocia oraz likwidacji lub zawieszania podmiotów gospodarczych.

Mieszkańcy budynków komunalnych oraz zasobów STBS mogą w każdej chwili poprosić naszych pracowników o pomoc w rozwiązaniu problemów w opłacie czynszu. Sporządzamy wiele wniosków do Miejskiego Ośrodka Pomocy Rodzinie o dopłaty do czynszu, który jeśli osoba znajdzie się w trudnej sytuacji finansowej i spełnia kryteria przyznaje taką pomoc. Pragnę uczulić czytelników aby nie doprowadzać do zadłużenia lecz reagować natychmiast z uwagi na to, że MOPR udziela wsparcia w przypadku jeśli nie ma zadłużenia. Szybka reakcja  jeśli ktoś znajdzie się w trudnej sytuacji gwarantuje szybką pomoc i nie wchodzimy w spiralę długów. Jeśli jednak już zadłużenie powstało to zawsze istnieje możliwość negocjacji w rozłożeniu długu na raty. Dla mieszkańców zasobów komunalnych decyzję o rozłożeniu na raty podejmuje Kolegium Prezydenckie Miasta Siedlce a dla mieszkańców TBS zarząd spółki STBS. Decyzje staramy się podejmować  na korzyść mieszkańców w jak najkrótszym terminie.

Pandemia koronawirusa i związane z tym zawieszenie funkcjonowania niektórych działów działalności gospodarczej odczuli też niektórzy przedsiębiorcy wynajmujący od nas lokale użytkowe. Wpłynęły do nas 4 wnioski od przedsiębiorców o zawieszenie płatności czynszu na okres 3 miesięcy. Przedsiębiorcy tego samego dnia otrzymali satysfakcjonującą ich decyzję.

Czy podwyżki opłat czynszu, które miały miejsce kilka miesięcy temu i bulwersowały mieszkańców były konieczne?

Podwyżki stawek czynszu, które zostały wprowadzone dla mieszkańców budynków należących do STBS zostały wprowadzone po głębokiej analizie relacji przychodów i kosztów przypisanych tylko do zasobów własnych za okres od 1.01 do 30.06.2019 r. Spotykałem się dość często z wątpliwościami czy przypadkiem nasi mieszkańcy nie finansują zasobów komunalnych. Pragnę kolejny raz uspokoić i poinformować, że koszty działalności spółki przypisane są bezpośrednio do trzech zakresów działalności. Oddzielnie dla zasobów mieszkaniowych własnych, oddzielnie dla budynków komunalnych i oddzielnie dla tzw. terenów zielonych. Koszty przypisane dla zasobów komunalnych rozliczane są co 6 miesięcy z Urzędem Miasta Siedlce. Koszty dotyczące funkcjonowania obsługi tzw. terenów zielonych refundowane są przez Urząd Miasta Siedlce co miesiąc. Sposób rozliczenia i poprawność księgowania kontrolowana jest corocznie przez niezależnego biegłego rewidenta wyłonionego w ramach zamówienia publicznego. Biegły za 2019 rok wydał ocenę pozytywną. Jak już podkreślałem wysokość czynszu została przyjęta na podstawie analizy przychodów i kosztów za pierwsze półrocze 2019 r. Analiza wykazała, że szczególnie w składniku czynszu koszty eksploatacyjne jest znaczne niedoszacowanie. Dodatkowym składnikiem, który był nierealnie niski to fundusz remontowy podniesiony z 0,20 zł./m2 do 0,60 zł./m2 powierzchni mieszkalnej. Dla przykładu miesięczny odpis na fundusz remontowy dla przeciętnego budynku o powierzchni 2000 m2 wynosił 400 zł. Akumulacja środków z funduszu remontowego nie gwarantowała wykonania jakichkolwiek remontów a trzeba zaznaczyć, że najstarsze budynki mają już 20 lat. Od 1 lutego 2020 roku fundusz remontowy przelewany jest na odrębne konto bankowe. Akumulacja środków w taki sposób gwarantuje, że pieniądze zostaną wydane tylko i wyłącznie na remonty. W przypadku gdy w roku kalendarzowym fundusz remontowy nie zostanie wykorzystany to przechodzi na kolejny rok. Sytuacja taka wystąpi najprawdopodobniej w bieżącym roku z uwagi na pandemię Covid-19, która przesunęła harmonogram planowanych prac remontowych.

Urealnienie kosztów eksploatacyjnych oraz odpisu na fundusz remontowy spowodowały znaczną podwyżkę opłaty czynszu dla mieszkańców STBS jednak było to nieuniknione. Jednym z elementów, który narzuca reżim finansowy jest obciążenie kredytowe w Banku Gospodarstwa Krajowego. Już w 2014 roku BGK analizując sytuację finansową spółki zwrócił uwagę zarządowi STBS Sp. z o.o. na konieczność aktualizacji Planu działań w zakresie osiąganych przychodów i ponoszonych kosztów. Według opinii BGK spółka powinna podjąć kroki zmierzające do regularnego podwyższania stawek czynszu w posiadanym zasobie coroczne począwszy od lipca 2015 r. co najmniej o 5%. Zgodnie z zaleceniem BGK w 2016 roku została wprowadzona podwyżka czynszu o 10 %. Kolejna podwyżka nastąpiła w 2018 roku w wysokości 5 %. Dla zobrazowania czytelnikom wysokości czynszu w STBS Chciałbym przedstawić przykładowe mieszkanie o powierzchni 50 m2 zlokalizowane przy ulicy Starowiejskiej 60A.  Kalkulacja nie zawiera kosztu mediów. Obecny czynsz wynosi 11,3 zł./m2 powierzchni mieszkania plus koszt mediów co daje miesięczną kwotę 565 zł. W stawce czynszu wliczony jest koszt kredytu obciążającego spółkę w wysokości 253,50 zł. dla mieszkania 50 m2. Kredyt jest spłacany w comiesięcznych transzach. Dla spółki na utrzymanie budynku  łącznie z odpisem na fundusz remontowy w wysokości 30 zł. dla mieszkania 50 m2 pozostaje kwota 311,50 zł. Wszyscy najemcy przed podpisaniem umowy są informowani o konieczności spłaty kredytu w składniku czynszu. Reasumując istniała konieczność dokonania analizy stosunku przychodów do kosztów przed wprowadzeniem podwyżki z uwagi na to, że w treści umów pomiędzy STBS Sp. z o.o. z BGK wynika konieczność utrzymania odpowiednich wskaźników ekonomicznych pod rygorem możliwości wypowiedzenia umowy lub przekazania bankowi dodatkowych zabezpieczeń kredytu a do takiej sytuacji nie można doprowadzić.

Czy w najbliższym czasie STBS zamierza budować nowe bloki?

W październiku 2019 roku rozstrzygnęliśmy przetarg na opracowanie dokumentacji projektowej kolejnego budynku na osiedlu Gospodarcza. Planowaliśmy rozpocząć budowę w latach 2021 lub 2022. Niestety firma wyłoniona w zamówieniu publicznym nie dotrzymała terminu wykonania zlecenia, który zgodnie z umową upływał 31 maja br. Pomimo wyznaczenia ostatecznego terminu przekazania projektów na dzień 5 sierpnia br. wykonawca nie dostarczył kompletnej dokumentacji wynikającej z treści umowy. W związku z tym odstąpiliśmy od realizacji umowy z wyłącznej winy wykonawcy. Należność za usługę, która faktycznie nie została wykonana nie jest zapłacona. Kolejny przetarg na opracowanie budynku mieszkalnego na osiedlu Gospodarcza planujemy rozstrzygnąć w czasie najbliższych 2 miesięcy. Przesuniecie się prac projektowych o rok powoduje odłożenie rozpoczęcia planowanej budowy na co najmniej ro 2022 lub 2023. Problemy z wykonawcą projektu nie mają nic wspólnego z sytuacją epidemiczną w kraju ale niestety takie sytuacje się zdarzają.

Jak wyglądają sprawy związane z remontami istniejących budynków, zagospodarowaniem otaczającego terenu?

Remonty budynków komunalnych wykonywane są na podstawie corocznego planu ze środków Miasta Siedlce przez podmioty zewnętrzne wyłonione w zamówieniach publicznych. Spółka w ramach umowy na administrowanie budynkami wykonuje drobne remonty i naprawy bieżące, których jest stosunkowo dużo. W 2019 roku administracja odnotowała 2057 zgłoszeń w zasobach komunalnych Miasta Siedlce, z czego 495 to zgłoszenia hydrauliczne, 579  zgłoszenia elektryczne oraz 983 zgłoszenia ogólnobudowlane.

Remonty w 14 budynkach wchodzących w zasób STBS na 2020 rok zostały zaplanowane w następującym zakresie: wymiana oświetlenia części wspólnych na lampy LED z czujnikami ruchu i automatycznym włączeniem i wyłączeniem i remonty klatek schodowych w najstarszych budynkach. Niestety z uwagi na pandemię koronawirusa okres wykonania robót został przesunięty w czasie. Remonty finansowane są z funduszu remontowego. Na bieżąco wykonywane są drobne naprawy i usuwanie awarii, których jest też stosunkowo dużo.

W 2019 roku administracja odnotowała 875 zgłoszeń w zasobach własnych STBS, z czego 153 to zgłoszenia hydrauliczne, 217  zgłoszenia elektryczne oraz 505 zgłoszenia ogólnobudowlane. Koszt napraw bieżących wchodzi w koszty eksploatacyjne poszczególnych budynków.

W celu zapewnienia szybkiej reakcji w przypadku zaistnienia awarii czy zdarzenia losowego, w godzinach nocnych i święta, firma prowadzi tzw. telefon alarmowy, na który przyjmowane są zgłoszenia  od najemców lokali i kierowane niezwłocznie do konserwatora odpowiedniej branży w celu usunięcia usterki czy zabezpieczenia miejsca zdarzenia.

Czy formuła budownictwa STBS spełnia swoją rolę?

Koncepcja budowy budynków mieszkalnych realizowana przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego miała na celu stworzenie możliwości uzyskania mieszkania przez osoby i rodziny nie kwalifikujące się do otrzymania lokalu komunalnego ale posiadające stabilne dochody. W tym zakresie taka forma budownictwa mieszkaniowego w skali całego kraju spełniła swoją rolę. Zainteresowanie najmem mieszkania w zasobach STBS jest dość duże. W chwili obecnej mamy na liście oczekujących ponad 200 osób. Największy zainteresowaniem cieszą się mieszkania o powierzchni do 45 m2.